Protección de la vivienda

El régimen de protección de la vivienda, antes llamado bien de familia, permite proteger la vivienda para que no pueda ser ejecutada por deudas posteriores al momento de la inscripción de la afectación.

 


 

Preguntas frecuentes:

¿Mi vivienda queda protegida de todas las deudas?

No. Al afectar la vivienda a este régimen, queda protegida únicamente de las deudas posteriores, salvo los siguientes casos (establecidos en la ley):

¿Qué se entiende por “vivienda”? ¿Qué puedo afectar?

Se entiende por vivienda un inmueble (departamento, casa, etc.) destinado a vivienda. Se puede afectar por su totalidad o hasta una parte de su valor; en este caso, debés determinar qué fracción estás protegiendo.

Si la vivienda está integrada por una unidad funcional, que se complementa con otra conformando una sola unidad de vivienda, es admisible su protección conjunta. Las unidades complementarias (por ejemplo: cocheras y bauleras) quedarán siempre comprendidas en la afectación. Y el mismo criterio se aplicará a las casas edificadas en lotes contiguos.

También se puede afectar una unidad funcional (por ejemplo: departamento) y partes indivisas de unidades funcionales destinadas a cochera o baulera; en estos casos, se exige que estén ubicadas en el mismo edificio.

¿Quiénes pueden afectar?

Todas las personas pueden afectar su vivienda. Si no designan beneficiarios –es decir, otras personas que puedan conjuntamente con el propietario estar amparadas por el beneficio de la protección–, se entiende que es el mismo constituyente. Si hay más de un titular y no existe parentesco entre ellos, se puede afectar mientras estén todos de acuerdo y al menos uno habite el inmueble.

¿Afectar al régimen de protección de la vivienda evita la sucesión?

No, para nada. El fin de la afectación es otro: proteger tu vivienda de deudas posteriores a la afectación.

Si vivo solo y no tengo beneficiarios, ¿puedo afectar?

Por supuesto, el titular que vive solo y no tiene beneficiarios para designar puede afectar .

¿A quienes puedo designar beneficiarios?

Cabe recordar que el fin de la afectación es proteger tu vivienda de deudas. No tiene relación con la herencia.

Pueden ser designados beneficiarios:

  1. el propietario constituyente, su cónyuge, su conviviente, sus ascendientes o descendientes;
  2. en defecto de ellos, sus parientes colaterales dentro del tercer grado que convivan con el constituyente (hermanos, tíos).
  3. conviviente mayor de edad con más de 2 años de convivencia.

Es importante que –para que la afectación subsista– al menos uno de los beneficiarios permanezca en el inmueble

¿Cómo realizo el trámite?

Podés elegir entre hacerlo en sede administrativa (en las oficinas del registro de la propiedad inmueble que corresponda a la jurisdicción donde esté inscripto el inmueble que quiero proteger) o hacerlo con un escribano (sede notarial).

El escribano confecciona una escritura pública donde deja constancia de la voluntad del constituyente de proteger su vivienda, la designación de los beneficiarios y el cumplimiento de los requisitos establecidos en la ley. Esta escritura se inscribe en el registro de la propiedad inmueble de la jurisdicción del inmueble protegido, y, de esta forma, los terceros sabrán que este bien inmueble se encuentra afectado y no podrá ser atacado por deudas anteriores.

¿Puedo afectar si el inmueble posee un usufructo vigente?

En este caso, el inmueble debe ser afectado por el nudo propietario y el usufructuario conjuntamente. Igual criterio se aplicará al uso y habitación.

¿Puedo afectar si el inmueble está hipotecado?

La existencia de hipotecas sobre el inmueble no impide su protección. En este caso, no es necesario el consentimiento del acreedor hipotecario ni decir expresamente en la escritura que el beneficio de la vivienda familiar no es oponible a la hipoteca que el inmueble ya tiene.

Si vendo mi vivienda afectada para comprar una nueva, ¿pierdo la protección?

No, no se pierde. La afectación se transmite a la vivienda adquirida en sustitución de la afectada y a los importes que la sustituyen en concepto de indemnización o precio.

Si poseés una afectación anterior, recordá mencionarle siempre al escribano tu deseo de mantenerla. Si el inmueble está ubicado en la Provincia de Buenos Aires, es importante hacer la reserva de la afectación al momento de vender el inmueble afectado, para que luego pueda trasladarse al inmueble que se compra.

Al momento de desafectar la vivienda del régimen de protección, ¿debo cumplir con algún requisito?

El constituyente que se encuentra casado o vive en unión convivencial inscripta necesitará, para desafectar, el asentimiento del cónyuge o conviviente, con independencia del estado civil que aquel haya tenido al momento de la afectación.

Si fallezco, ¿mis herederos pueden desafectar?

Para desafectar, se requiere la conformidad del cónyuge supérstite (viudo/a) o conviviente supérstite inscripto del afectante. No es necesaria la conformidad de los cónyuges de los herederos.

 

¿La ley protege mi vivienda?

Sí. La ley protege tu vivienda al no permitir que los acreedores se cobren las deudas con su venta. Para que esta protección funcione, antes tenés que anotar tu casa en el Registro de la Propiedad Inmueble. La protección va a funcionar sobre las deudas que contraigas después de la inscripción. Antes del nuevo Código Civil y Comercial, esta protección se llamaba bien de familia.

Código Civil y Comercial de la Nación, Arts. 244 y 249.

 

¿Qué tengo que hacer para que mi vivienda esté protegida frente a los acreedores?

Tenés que inscribirla en el Registro de la Propiedad Inmueble.

Código Civil y Comercial de la Nación, Art. 244.

 

¿Puedo proteger más de una vivienda?

No, solo podés proteger 1 vivienda.

 

¿Tengo que habitar la vivienda que quiero proteger?

Sí. El propietario o al menos uno de los beneficiarios tienen que vivir en ella.

Código Civil y Comercial de la Nación, Art. 247.

Decreto reglamentario 2080/80 de la Ley de Registro de la propiedad inmueble, Art. 154.

¿Quién puede pedir la protección de la vivienda?

Puede pedir la protección de la vivienda:

  • El propietario de la vivienda.
  • El juez en caso de divorcio o cuando termina la convivencia si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida. Por ejemplo, hijos menores de edad.

Código Civil y Comercial de la Nación, Art. 245.

 

¿Dónde se hace la inscripción para proteger mi vivienda?

Si tu vivienda queda en Capital Federal la inscripción se hace en el Registro de la Propiedad Inmueble que está en Avenida Belgrano 1130. El horario es de 9.00 a 13.00 horas.
Si tu vivienda queda en el interior del país consultá el sitio del Consejo Federal de Registros http://consejofederalrpi.com.ar/

Código Civil y Comercial de la Nación, Art. 244.

 

 

¿Quién puede hacer el trámite de inscripción de la vivienda?

Lo podés hacer vos o por medio de un Escribano Público.

Disposición Técnico Registral 4/2016 del Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, Art. 1.

 

¿Qué costo tiene el trámite de inscripción para proteger mi vivienda?

Ninguno. Es gratuito.

Código Civil y Comercial de la Nación, Arts. 252 y 253. 

 

¿Frente a qué deudas funciona la protección de mi vivienda?

La protección funciona frente a deudas posteriores a la fecha en que inscribiste tu vivienda en el Registro de la Propiedad Inmueble. La vivienda no está protegida por las deudas que sean anteriores a la fecha de inscripción.

Código Civil y Comercial de la Nación, Arts. 244 y 249.

 

¿Mi vivienda está protegida frente a todas las deudas posteriores a la inscripción de la protección?

No. La protección no te cubre frente a deudas propias del inmueble como:

  • Deudas por expensas.
  • Deudas por impuestos, tasas o contribuciones.
  • Deudas por construcción o mejoras en la vivienda.
  • Hipoteca constituida con la conformidad de tu cónyuge o conviviente. La protección tampoco te cubre frente a las deudas por alimentos que tengas con tus hijos.

Código Civil y Comercial de la Nación, Art. 249.

 

Si mi casa está hipotecada ¿puedo protegerla inscribiéndola en el Registro de la Propiedad Inmueble?

Sí. Si existe una hipoteca sobre tu casa, igual podés protegerla de otros acreedores.

Código Civil y Comercial de la Nación, Art. 249.

 

Si mi casa está protegida ¿puedo hipotecarla?

Sí, no es necesario que levantes la inscripción en el Registro de la Propiedad Inmueble para hacerlo. El acreedor hipotecario es el único que puede ejecutar el bien. Este es un caso excepcional dentro del régimen. Si estás casado o convivís, necesitás la conformidad de tu cónyuge o conviviente para hipotecarla.

Código Civil y Comercial de la Nación, Arts. 249 inciso b y 250.

 

¿Qué pasa si quiero vender la propiedad que está protegida?

Tenés que desafectarla, es decir dejar sin efecto la inscripción. Para ello, tenés que hacer el trámite correspondiente en el Registro de la Propiedad Inmueble. También podés desafectarla cuando quieras, sin necesidad de vender.

Código Civil y Comercial de la Nación, Art. 255.

 

 

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