METODO DE DEPRECIACIÓN
Método de Ross - Heidecke
El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad.
El método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son:
v la depreciación por edad que se calcula con la siguiente fórmula:
Donde :
x = edad de la construcción
n = vida útil probable de la construcción
v y el estado, la cual se establece a través de la observación y estudio del inmueble y con la ayuda de la tabla número N° 4 (adelante), se puede expresar la depreciación con la siguiente igualdad.
D (estado)= coeficiente de depreciación
Este método considera los siguientes principios básicos:
La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.
Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.
Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.
Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente fórmula:
Donde
VA = valor actual
Vn = valor de nuevo para la edificación
x = edad actual
n = vida útil probable
E = factor de bueno por estado
Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 9 categorías de estados de conservación como se muestra en la tabla numero 4.
TABLA Nº 4 DEPRECIACIÓN POR ESTADO
TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO | |||
ESTADO |
CONDICIONES FÍSICAS |
CLASIFICACIÓN
|
COEFIC. DEPREC.
|
1 | Edificaciones nuevas sin daños en acabados o estructura. |
Óptimo-O |
0.0 |
2 | Presenta labores de mantenimiento a nivel de acabados | Muy bueno-MB | 0.032 |
3 | Algunos acabados han sido sustituidos parcial o totalmente: guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés, puertas, ventanas, grifería y otros. |
Bueno B |
2.52 |
4 | Ha recibido reparaciones y sustituciones totales a nivel de acabados | Intermedio-I | 8.09 |
5 | Requiere reparaciones a nivel estructural y de acabados en forma parcial: contrapiso, pisos, paredes secundarias, cielos. |
Regular-R |
18.10 |
6 | Requiere sustituciones totales a nivel estructural en uno o más elementos como: paredes secundarias, cubierta, y otros. | Deficiente-D | 32.20 |
7 | A nivel estructural requiere de sustituciones totales en cerchas, contrapiso y algunas paredes primarias. |
Malo-M
|
52.60 |
8
| Requiere sustituciones estructurales en cimientos, columnas, muros de carga, vigas en forma parcial e inmediata. | Muy Malo-MM | 72.20 |
9 | Edificaciones sin valor por ser necesaria su demolición. |
Demolición-DM |
100 |
5.1 Definiciones de los estados
A continuación se detallan cada uno de los estados de conservación:
Óptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que por su edad no ha requerido reparaciones de ningún tipo.
Muy Bueno: Son aquellas que han tenido labores normales de mantenimiento, entre ellos se citan como ejemplo: reparaciones de fisuras a nivel de repellos y pintura.
Bueno: Son aquellas que han tenido labores normales de mantenimiento en mayor cantidad, se citan como ejemplo: cambios en acabados no dañados como guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés, puertas, ventanas, grifería y otros.
Intermedio: Una construcción en estado intermedio requiere o ha recibido reparaciones y sustituciones a nivel de acabados y de bajo costo como repellos y cielos, parte de tuberías, canoas, bajantes, loza sanitaria.
Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones a nivel estructural y de acabados en forma parcial: contrapiso, pisos, paredes secundarias, cielos.
Deficiente: Son construcciones que requieren sustituciones totales a nivel estructural en uno o más elementos como: paredes secundarias, cubierta, y otros.
Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere sustituciones totales a nivel estructural en cerchas, contrapiso y algunas paredes primarias.
Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de sustituciones estructurales importantes en cimientos, columnas, muros de carga, vigas en forma parcial e inmediata.
Demolición: Son aquellas construcciones en total estado de deterioro por lo que deben demolerse.
5.2 Factor de estado
Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con la finalidad de simplificar el procedimiento.
Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior, debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado.
Ejemplo
Determinar el valor actual de un edificio de 15 años de edad, cuyo estado de conservación es BUENO, al cual se le ha determinado una vida probable de 60 años y un valor de reposición nuevo de ¢ 140 000 el metro cuadrado.
Aplicando la fórmula anterior se tiene
De lo anterior
Vn = ¢ 140 000 /m²
x = 15 años
n = 60 años
E = factor de bueno
De acuerdo con la tabla anterior, el coeficiente de depreciación por estado es de 2,52:
Por consiguiente,
VA = ¢115 148,25 /m²
Por tanto, el valor por metro cuadrado actual depreciado redondeado para el edificio es de ¢115 150 el metro cuadrado, de acuerdo con la fórmula de depreciación aplicada.
TABLA DE ROSS - HEIDECKE (Para depreciación de edificios)
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