HERRAMIENTAS PARA VALUAR, TASAR, COTIZAR, AVALUAR, ETC.














































 





DPDU - Instructivo para utilizar el geovisor de zonificacion del area metropolitana de San Juan 
 







METODO DE DEPRECIACIÓN

 

Método de Ross - Heidecke

 

El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una depreciación más acorde con la realidad.

El método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos fundamentales que son:

 

v      la depreciación por edad que se calcula con la siguiente fórmula:

 

 

Donde :

 

x = edad de la construcción

n = vida útil probable de la construcción

 

v      y el estado, la cual se establece a través de la observación y estudio del inmueble y con la ayuda de la tabla número  4 (adelante), se puede expresar la depreciación con la siguiente igualdad.

 

D (estado)= coeficiente de depreciación

 

Este método considera los siguientes principios básicos:

 

La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de mantenimiento.

Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.

 

Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien mal conservado se deprecia más rápidamente.

 

Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos aplicar la siguiente fórmula:

 

Donde

                        VA = valor actual

Vn = valor de nuevo para la edificación

                        x = edad actual

n = vida útil probable

E = factor de bueno por estado

 

Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 9 categorías de estados de conservación como se muestra en la tabla numero 4.

 

 

TABLA Nº 4 DEPRECIACIÓN POR ESTADO

 

 

TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO

 

ESTADO

 

CONDICIONES FÍSICAS

 

CLASIFICACIÓN

 

 

COEFIC.

DEPREC.

 

 

1

Edificaciones nuevas sin daños en acabados o estructura.

 

Óptimo-O

 

0.0

2

Presenta labores de mantenimiento a nivel de acabados como repellos y pintura.

Muy bueno-MB

0.032

 

3

Algunos acabados han sido sustituidos parcial o totalmente: guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés, puertas, ventanas, grifería y otros.

 

Bueno B

 

2.52

4

Ha recibido reparaciones  y sustituciones totales a nivel de acabados como repellos y cielos, parte de tuberías, canoas, bajantes, loza sanitaria.

Intermedio-I

8.09

 

5

Requiere reparaciones a nivel estructural y de acabados en forma parcial: contrapiso, pisos, paredes secundarias, cielos.

 

Regular-R

 

18.10

6

Requiere sustituciones totales a nivel estructural en uno o más elementos como: paredes secundarias, cubierta, y otros.

Deficiente-D

32.20

7

A nivel estructural requiere de sustituciones totales en cerchascontrapiso y algunas paredes primarias.

 

Malo-M

 

 

52.60

8

 

Requiere sustituciones estructurales en cimientos, columnas, muros de carga, vigas en forma parcial e inmediata.

Muy Malo-MM

72.20

9

Edificaciones sin valor por ser necesaria su demolición.

 

Demolición-DM

 

100

 

5.1 Definiciones de los estados

 

A continuación se detallan cada uno de los estados de conservación:

 

Óptimo: Una construcción en estado óptimo es aquella que por su edad no ha requerido reparaciones de ningún tipo.

Muy Bueno: Son aquellas que han tenido labores normales de mantenimiento, entre ellos se citan como ejemplo: reparaciones de fisuras a nivel de repellos y pintura.

Bueno: Son aquellas que han tenido labores normales de mantenimiento en mayor cantidad, se citan como ejemplo: cambios en acabados no dañados como guarniciones, marcos de ventanas y puertas, rodapiés, puertas, ventanas, grifería y otros.

Intermedio: Una construcción en estado intermedio requiere o ha recibido reparaciones y sustituciones a nivel de acabados y de bajo costo como repellos y cielos, parte de tuberías, canoas, bajantes, loza sanitaria.

Regular: Una construcción en estado regular es aquella que requiere reparaciones a nivel estructural y de acabados en forma parcial: contrapiso, pisos, paredes secundarias, cielos.

Deficiente: Son construcciones que requieren sustituciones totales a nivel estructural en uno o más elementos como: paredes secundarias, cubierta, y otros.

Malo: Una construcción en estado malo es aquella que requiere sustituciones totales a nivel estructural en cerchascontrapiso y algunas paredes primarias.

Muy malo: Una construcción en estado muy malo es aquella que requiere de sustituciones estructurales importantes en cimientos, columnas, muros de carga, vigas en forma parcial e inmediata.

Demolición: Son aquellas construcciones en total estado de deterioro por lo que deben demolerse.

 

5.2 Factor de estado

 

Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con la finalidad de simplificar el procedimiento.

Para obtener el factor de bueno (E), de acuerdo con el coeficiente de depreciación de la tabla anterior, debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y luego dividir por 100 el resultado.

 

 

 

 

Ejemplo

 

Determinar el valor actual de un edificio de 15 años de edad, cuyo estado de conservación es BUENO, al cual se le ha determinado una vida probable de 60 años y un valor de reposición nuevo de ¢ 140 000 el metro cuadrado.

 

Aplicando la fórmula anterior se tiene

 

 

De lo anterior

 

                        Vn = ¢ 140 000  /

                        x = 15 años

                        n = 60 años

                        E = factor de bueno

 

De acuerdo con la tabla anterior, el coeficiente de depreciación por estado es de 2,52:

 

            Por consiguiente,

 

VA = ¢115 148,25 /

 

Por tanto, el valor por metro cuadrado actual depreciado redondeado para el edificio es de ¢115 150 el metro cuadrado, de acuerdo con la fórmula de depreciación aplicada.



TABLA DE ROSS - HEIDECKE (Para depreciación de edificios)




 


0 comments:

Publicar un comentario

Por favor, haga su consulta; deje su Nombre, E-Mail o numero telefónico. Será respondida en breve. Gracias

;

PROPIEDADES:

Propiedades (115) PROMOCIONADA (68) Terrenos (34) Lotes (33) Propiedades en Capital (32) Casas (30) Alquiler (24) Casas en venta en barrios publicos (24) Lotes en Barrios Publicos (21) Departamentos (18) Propiedades en Rodeo (15) Propiedades en Santa Lucía (14) Casas Quintas (12) Lotes en Barrios Privados (12) Propiedades en Rivadavia (12) alquileres (12) Loteo (10) campos (10) Fincas (9) Casas de Campo (8) Propiedades en Rawson (8) Alquiler de Casas Quintas (7) Alquiler temporario (7) Propiedades en Pocito (7) Propiedades en Zonda (7) alquiler de departamentos (7) Alquiler de casas en barrios publicos (6) Aptas Crédito Hipotecarios (6) Terreno apto para Loteo (6) Casas en venta en barrios privados (5) Alquiler de Locales Comerciales (4) Alquiler de Salón Comercial (4) CABAÑAS (4) Propiedades en Chimbas (4) Propiedades en Iglesia (4) Propiedades en Media Agua (4) alquiler de departamentos amoblados (4) Alquiler de Locales (3) Alquiler de Salones (3) Barrios Privados (3) Complejo Privado (3) OFICINAS (3) Propiedades en Medano de Oro (3) Propiedades en Sarmiento (3) COMPLEJO DE CABAÑAS (2) Galpones (2) Hoteles (2) PROPIEDADES EN CORDOBA (2) Propiedades en Albardón (2) propiedades en angualasto (2) ALQUILER DE GALPONES (1) Alquiler de Campos (1) Alquiler de Fincas (1) Alquiler de lotes terrenos predios (1) Alquiler de terrenos (1) Bodegas (1) COMPRAMOS TU INMUEBLE (1) CONSORCIOS PRIVADOS (1) Departamentos en Pozo (1) Duplex (1) ESTADOS UNIDOS (1) ESTUDIO DE TITULO (1) EVENTOS (1) Galpón (1) HABILITACIONES (1) MENSURA (1) MIAMI (1) OBRAS SUBREPTICIAS (1) Oficinas en Venta (1) PROPIEDADES EN BARREAL (1) PROPIEDADES EN CALINGASTA (1) Propiedades en Alto de Sierra (1) Propiedades en Caucete (1) Propiedades en Pozo (1) Propiedades en San Luis (1) SANTA ROSA DE CALAMUCHITA (1) TORRES GAMA (1) VENTA DE PISO y SEMI-PISOS (1) alquiler de hotel (1) alquiler de oficinas (1) casco de estancia (1)