HIPOTECAS - ¿QUE DEBES SABER?
La hipoteca es una garantía que el propietario de uno o más inmuebles otorga a un tercero para proteger el cumplimiento de una deuda u otra obligación. Esta deuda puede ser del propietario o, incluso, puede ser de otra persona. Los inmuebles continúan en poder del propietario y, ante el incumplimiento del deudor, otorga al acreedor el derecho (con privilegio sobre otros deudores) de cobrar su crédito mediante la ejecución del bien.
La hipoteca es una garantía que da el deudor ante el posible incumplimiento de las obligaciones que asume en otro contrato (por ejemplo, un mutuo o un préstamo de dinero).
La hipoteca solo es válida si se la constituye por escritura pública. El Código Civil y Comercial exige que se individualice el inmueble, el acreedor y el deudor, y la deuda que se garantiza.
La hipoteca cubre el capital adeudado y los intereses posteriores a su constitución, y también los daños y costas posteriores que provoca el incumplimiento.
El deudor debe comprender el plazo del crédito, el monto del mismo, la forma de pago y los intereses, los cuales deben responder a lo pactado. Todas las dudas podrán ser resueltas por el escribano autorizante, quien, además, leerá y explicará el contenido de la escritura de forma íntegra y clara.
Preguntas frecuentes:
¿Quién puede constituir una hipoteca?
La hipoteca puede ser constituida por el titular de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie.
¿Se puede constituir hipoteca sobre una parte indivisa de un inmueble?
Un condómino puede hipotecar su parte indivisa y el acreedor hipotecario podrá ejecutar esa parte sin esperar el resultado de la partición. Pero no es común.
¿Quién elige al escribano?
En general, el acreedor es quien elige el escribano que instrumentará la escritura de hipoteca. Tal es el caso de la institución bancaria que facilita el dinero en préstamo para adquirir una vivienda. Y es importante destacar que en estos casos el comprador podrá elegir su escribano de confianza para instrumentar la escritura de compraventa.
Sin embargo, el comprador elige al escribano interviniente en los casos en que la hipoteca garantice el pago del saldo de precio en una compraventa –siempre que no supere el 20% del valor de inmueble–.
En la cancelación de la hipoteca es el deudor quien elige el escribano.
¿Qué documentación se debe entregar al escribano?
El deudor que también resultará comprador del inmueble debe entregar la misma documentación que un comprador en una escritura de compraventa de inmuebles (ver apartado especial). Si hay un escribano para la hipoteca y otro para la compraventa, debe entregársele al escribano de la hipoteca la misma documentación en copia que para la compraventa, tanto del comprador como del vendedor.
En resumen, se le debe entregar al escribano autorizante de la hipoteca copia de los documentos de identidad de las partes, constancia de CUIL o CUIT, título de propiedad, boleta del impuesto ABL o inmobiliario e impuesto municipal, estado parcelario (si el inmueble está ubicado en la Provincia de Buenos Aires) y cualquier otra documentación que el escribano considere necesaria de acuerdo a la índole del negocio.
Además, en la entrevista previa a la firma de la escritura, las partes deben completar la planilla de datos personales donde informarán si son personas expuestas políticamente y/o sujetos obligados de la Unidad de Información Financiera.
En el caso del acreedor que entregue el dinero al deudor en calidad de préstamo, deberá justificar el origen de los fondos del mismo.
¿Qué gastos tiene una hipoteca?
– Certificados del registro de la propiedad inmueble, certificado de ABL o catastral y municipal en el caso de tratarse de un
– Estudio de títulos.
– Planillas impositivas. Liberación y pago de los certificados de deuda impositiva.
– Fojas notariales y su elaboración.
– Derecho de escritura.
– Legalización del documento cuando correspondiere.
– Tasas de inscripción en el registro de la propiedad inmueble y diligenciamiento de esa inscripción.
– Aporte notarial
– Honorarios profesionales del escribano
¿Quién paga los gastos?
En general, salvo acuerdo de partes, los abona el deudor.
¿Paga impuestos la hipoteca?
La escritura de hipoteca solo estará alcanzada, en caso de corresponder, por impuestos locales, es decir, por el impuestos de sellos.
Si el comprador constituye una hipoteca en garantía del saldo de precio adeudado al vendedor sobre un inmueble que está ubicado en la Ciudad de Buenos Aires o en la Provincia de Buenos Aires, dicha hipoteca no paga impuesto de sellos. Pero esta exención no se extiende a la escritura de compraventa, la cual sí tributará los impuestos que correspondan a ella.
Si el inmueble se ubica en la Ciudad de Buenos Aires, la hipoteca paga el 1% en concepto de impuesto de sellos cuando se constituye en garantia de cualquier otra obligación. Si se sitúa en la Provincia de Buenos Aires, paga el 1,8% de impuesto de sellos. Debe tenerse en cuenta que algunos bancos oficiales gozan de exenciones impositivas.
¿Qué puede hacer el constituyente mientras tiene su bien hipotecado?
El constituyente de la garantía conserva todas las facultades del dueño, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía.
¿Puede el deudor hipotecario alquilar o vender el inmueble ?
Puede hacerlo, pero podría estar incumpliendo cláusulas de la hipoteca. Por tal motivo, en general se necesita la conformidad del acreedor.
¿Quién conserva el título de propiedad?
Es usual que se pacte que el título de propiedad quede en poder del acreedor hasta la cancelación del crédito. En este caso, el escribano entregará fotocopia certificada al deudor.
¿Cómo se cancela el gravamen?
La hipoteca se cancela por escritura de cancelación, firmada por el acreedor hipotecario, la que se inscribirá en el registro de la propiedad inmueble. La cancelación de hipoteca no requiere la firma del deudor.
De no ser posible contar con la firma del acreedor, la cancelación será firmada por el juez que lo resuelva o por los herederos del acreedor en caso de haber fallecido este. La respectiva escritura también se inscribe en el registro de la propiedad inmueble.
Fuente: Colegio de Escribanos de la Ciudad de Bs. As.