EMERGENCIA PÚBLICA
Decreto 320/2020
DECNU-2020-320-APN-PTE - Alquileres.
Ciudad de Buenos Aires, 29/03/2020
RESUMEN: *(Ver mas abajo del Dec. Completo).
Hasta
el 30 de septiembre de este año:
Se
suspenden los desalojos por falta de pago.
Se
prorroga la vigencia de los contratos, con conformidad de la parte
locataria.
Se
congelan los precios de los alquileres al valor de marzo
La
deuda por diferencia de precio entre lo que se debía pagar y lo que
efectivamente se pague por el congelamiento, se abonará en 3 cuotas
mensuales sin intereses, a pagar desde octubre
Las
deudas que se produzcan por falta de pago, se pagarán a partir de
octubre en 3 cuotas, con intereses compensatorios, pero sin
penalidades
Se
exceptuará a aquel locador que acredite que depende del alquiler
para cubrir sus necesidades básicas o las de su familia primaria
conviviente.
Se
establece mediación obligatoria, previo a acudir a la justicia, por
controversias entre las partes.
Alquileres
alcanzados por el DNU
1.
De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
2.
De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en
pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
3.
De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
4.
De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y
pequeñas producciones agropecuarias.
5.
De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de
Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o
a la industria.
6.
De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el
ejercicio de su profesión.
7.
De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas
(MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y
modificatorias, destinados a la prestación de servicios, al comercio
o a la industria.
8.
De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas
Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y
ECONOMÍA SOCIAL (INAES).
Decreto de necesidad y urgencia sobre créditos hipotecarios
Hasta el 30 de septiembre:
Se
congela el valor de las cuotas de los créditos hipotecarios sobre
inmuebles destinados a vivienda única, a valor del mes de marzo
Se
congela el valor de las cuotas de los créditos prendarios UVA
Se
suspenden las ejecuciones hipotecarias sobre inmuebles destinados a
vivienda única
Se
suspenden las ejecuciones prendarias respecto de créditos prendarios
UVA
Las
deudas por diferencia de monto, entre lo que se debería haber pagado
y lo que se pague a causa del congelamiento, se abonará, a partir de
octubre, en 3 cuotas sin interés.
Las
deudas que se produzcan por falta de pago, se abonarán, a partir de
octubre, en 3 cuotas, solo con intereses compensatorios, sin
penalidades.
*(DECRETO COMPLETO)
VISTO
el Expediente N° EX-2020-19378540-APN-DSGA#SLYT, los Decretos N° 260
del 12 de marzo de 2020 y su modificatorio, N° 297 del 19 de marzo de
2020, y
CONSIDERANDO:
Que
con fecha 11 de marzo de 2020, la ORGANIZACIÓN MUNDIAL DE LA SALUD
(OMS) declaró el brote del nuevo coronavirus como una pandemia, luego de
que el número de personas infectadas por COVID-19 a nivel global
llegara a 118.554 y el número de muertes a 4.281, afectando hasta ese
momento a 110 países.
Que
por el Decreto N° 260 del 12 de marzo de 2020 se amplió en nuestro país
la emergencia pública en materia sanitaria establecida por la Ley
N° 27.541, por el plazo de UN (1) año, en virtud de la pandemia
declarada.
Que,
según informara la ORGANIZACIÓN MUNDIAL DE LA SALUD (OMS) con fecha 26
de marzo de 2020, se ha constatado la propagación de casos de COVID-19 a
nivel global llegando a un total de 522.746 personas infectadas, 23.628
fallecidas y afectando a más de 158 países de diferentes continentes.
Que,
en virtud de la situación epidemiológica y con el fin de proteger la
salud pública, obligación indelegable del Estado, se estableció por el
Decreto de Necesidad y Urgencia N° 297/20, para todas las personas que
habitan en el país o se encuentren en él, la obligación de permanecer en
“aislamiento social, preventivo y obligatorio”, desde el día 20 de
marzo hasta el día 31 de marzo del año en curso inclusive, pudiéndose
prorrogar ese plazo por el tiempo que se considere necesario en atención
a la evolución de la epidemia.
Que
también se estableció la prohibición de desplazarse por rutas, vías y
espacios públicos, con el fin de prevenir la circulación y el contagio
del COVID-19 y, esta situación, en el marco del aislamiento social,
preventivo y obligatorio dispuesto, sin dudas significará una merma en
la situación económica general y también en las economías familiares.
Que
nos encontramos ante una emergencia sanitaria que obliga al gobierno a
adoptar medidas y decisiones con el objetivo de velar por la salud
pública, pero, también, para paliar los efectos de las medidas
restrictivas dispuestas, que afectarán el consumo, la producción, la
prestación de servicios y la actividad comercial, entre otros muchos
efectos. Esta situación exige extremar esfuerzos para enfrentar no solo
la emergencia sanitaria, sino también la problemática económica y
social. En efecto, el Estado debe hacerse presente para que los y las
habitantes de nuestro país puedan desarrollar sus vidas sin verse
privados de derechos elementales, como el derecho a la salud, pero sin
descuidar otros, como el derecho a la vivienda.
Que
la emergencia antes aludida, con sus consecuencias económicas, torna de
muy difícil cumplimiento, para una importante cantidad de locatarios y
locatarias, hacer frente a sus obligaciones en los términos estipulados
en los contratos, redactados para una situación muy distinta a la
actual, en la que la epidemia producida por el coronavirus ha modificado
la cotidianeidad, los ingresos y las previsiones de los y las
habitantes del país.
Que,
además, muchos trabajadores y trabajadoras, comerciantes,
profesionales, industriales y pequeños y medianos empresarios, ven
afectados fuertemente sus ingresos por la merma de la actividad
económica, lo que origina una reducción en los mismos, con la
consecuente dificultad que ello genera para afrontar todas sus
obligaciones en forma íntegra y para disponer lo necesario para costear
su alimentación, su salud y su vivienda.
Que,
en este contexto, se dificulta para gran cantidad de locatarios y
locatarias dar cabal cumplimiento a diversas obligaciones de los
contratos celebrados, en particular a las cláusulas que se refieren a la
obligación de pago del precio de la locación.
Que,
ante estas situaciones, muchos locatarios y locatarias, en el marco de
esta coyuntura, pueden incurrir en incumplimientos contractuales, y
ello, a su vez, puede desembocar, finalmente, en el desalojo de la
vivienda en la cual residen. Ello agravaría aún más la compleja
situación que atraviesan y las condiciones sociales imperantes.
Que,
asimismo, la obligación de cumplir con las medidas de aislamiento
social, preventivo y obligatorio, dificulta aún más la posibilidad de
buscar y hallar una nueva vivienda.
Que
el resguardo jurídico al derecho a la vivienda está amparado por
diversas normas contenidas en los Tratados de Derechos Humanos
ratificados por nuestro país, con el alcance que les otorga el artículo
75 inciso 22 de nuestra CONSTITUCIÓN NACIONAL, como así también en la
recepción que de tal derecho realiza su artículo 14 bis.
Que,
en este sentido, el Pacto Internacional de Derechos Económicos,
Sociales y Culturales establece en su artículo 11, párrafo primero, que:
“Los Estados Partes en el presente Pacto reconocen el derecho de toda
persona a un nivel de vida adecuado para sí y su familia, incluso
alimentación, vestido y vivienda adecuados, y a una mejora continua de
las condiciones de existencia. Los Estados Partes tomarán medidas
apropiadas para asegurar la efectividad de este derecho, reconociendo a
este efecto la importancia esencial de la cooperación internacional
fundada en el libre consentimiento”.
Que
el decreto de necesidad y urgencia que se dicta es una medida
transitoria que se encuentra enmarcada en la emergencia declarada en los
decretos mencionados al inicio.
Que
las disposiciones del presente decreto tienen como finalidad proteger
el interés público, y los medios empleados son justos y razonables como
reglamentación de los derechos constitucionales (CSJN, “Avico c. De la
Pesa”, Fallos 172:21).
Que,
asimismo, la CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA NACIÓN ha reconocido la
constitucionalidad de las leyes que suspenden temporaria y
razonablemente los efectos de los contratos como los de las sentencias
firmes, siempre que no se altere la sustancia de unos y otras (CSJN
Fallos 243:467), con el fin de proteger el interés público en presencia
de desastres o graves perturbaciones de carácter físico, económico o de
otra índole (CSJN Fallos 238:76). En estos casos, el gobierno está
facultado para sancionar las leyes que considere conveniente, con el
límite que tal legislación sea razonable, y no desconozca las garantías o
las restricciones que impone la Constitución. No debe darse a las
limitaciones constitucionales una extensión que trabe el ejercicio
eficaz de los poderes del Estado (CSJN Fallos 171:79) toda vez que
acontecimientos extraordinarios justifican remedios extraordinarios
(CSJN Fallos 238:76).
Que
las medidas adoptadas por el presente decreto son razonables,
proporcionadas con relación a la amenaza existente, y destinadas a
paliar una situación social afectada por la epidemia, para evitar que se
agrave y provoque un mayor deterioro en la salud de la población y en
la situación social.
Que,
en este contexto, se implementan decisiones necesarias y urgentes, de
manera temporaria y razonable, con el objeto de contener una grave
situación de emergencia social que puede llevar a que una parte de la
población se vea privada del derecho a la vivienda.
Que la norma que se dicta establece criterios objetivos para su aplicación.
Que,
en el marco de la emergencia aludida, se dispone en el artículo 2°, la
suspensión temporaria, hasta el 30 de septiembre del año en curso, de
los desalojos de los inmuebles detallados con claridad en el artículo
9°. También se dispone, en forma temporaria, la prórroga de la vigencia
de los contratos de locación hasta la misma fecha, con acuerdo de la
parte locataria.
Que,
en el artículo 4°, se dispone temporariamente, hasta el 30 de
septiembre próximo, el congelamiento del precio de las locaciones
respecto de los mismos inmuebles aludidos anteriormente, debiéndose
abonar, durante ese período, el canon locativo correspondiente al mes de
marzo próximo pasado.
Que
en el artículo 6° se establece una forma de pago en cuotas para abonar
la diferencia entre el precio pactado en el contrato y el que resulte de
la aplicación del presente decreto, y también un mecanismo para el pago
de las deudas que pudieren originarse hasta el 30 de septiembre, por
falta de pago, pago parcial o pago fuera de plazo.
Que,
en el marco de la emergencia, también se contempla la situación de la
parte locadora en estado de vulnerabilidad, que necesita del cobro del
canon locativo para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo
familiar primario conviviente, extremo que deberá ser probado en debida
forma.
Que,
en este orden de ideas, y con el fin de evitar dispendios
jurisdiccionales, se contempla la mediación obligatoria previa al
proceso judicial, para las controversias que pudiere suscitar la
aplicación del presente decreto.
Que
la evolución de la situación epidemiológica y la grave situación social
imperante exigen que se adopten medidas rápidas, eficaces y urgentes,
por lo que deviene imposible seguir los trámites ordinarios para la
sanción de las leyes.
Que
la Ley N° 26.122 regula el trámite y los alcances de la intervención
del HONORABLE CONGRESO DE LA NACIÓN respecto de los Decretos de
Necesidad y Urgencia dictados por el PODER EJECUTIVO NACIONAL, en virtud
de lo dispuesto por el artículo 99 inciso 3 de la CONSTITUCIÓN
NACIONAL.
Que
la citada ley determina que la COMISIÓN BICAMERAL PERMANENTE tiene
competencia para pronunciarse respecto de la validez o invalidez de los
Decretos de Necesidad y Urgencia, así como para elevar el dictamen al
plenario de cada Cámara para su expreso tratamiento, en el plazo de DIEZ
(10) días hábiles.
Que
el artículo 22 de la Ley N° 26.122 dispone que las Cámaras se
pronuncien mediante sendas resoluciones, y que el rechazo o aprobación
de los decretos deberá ser expreso conforme lo establecido en el
artículo 82 de la Carta Magna.
Que ha tomado intervención el servicio jurídico pertinente.
Que
la presente medida se dicta en uso de las atribuciones conferidas por
el artículo 99, incisos 1 y 3 de la CONSTITUCIÓN NACIONAL.
Por ello,
EL PRESIDENTE DE LA NACIÓN ARGENTINA EN ACUERDO GENERAL DE MINISTROS
DECRETA:
ARTÍCULO
1°.- MARCO DE EMERGENCIA: El presente decreto se dicta en el marco de
la emergencia pública en materia económica, financiera, fiscal,
administrativa, previsional, tarifaria, energética, sanitaria y social
establecida por la Ley N° 27.541; la ampliación de la emergencia
sanitaria dispuesta por el Decreto N° 260/20 y su modificatorio, lo
dispuesto por el Decreto N° 297/20 y sus normas complementarias.
ARTÍCULO
2°.- SUSPENSIÓN DE DESALOJOS: Suspéndese, en todo el territorio
nacional, hasta el día 30 de septiembre del año en curso, la ejecución
de las sentencias judiciales cuyo objeto sea el desalojo de inmuebles de
los individualizados en el artículo 9° del presente decreto, siempre
que el litigio se haya promovido por el incumplimiento de la obligación
de pago en un contrato de locación y la tenencia del inmueble se
encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o
continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y
Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o
de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere.
Esta
medida alcanzará también a los lanzamientos ya ordenados que no se
hubieran realizado a la fecha de entrada en vigencia del presente
decreto.
Hasta
el día 30 de septiembre de este año quedan suspendidos los plazos de
prescripción en los procesos de ejecución de sentencia respectivos.
ARTÍCULO
3°.- PRÓRROGA DE CONTRATOS: Prorrógase, hasta el día 30 de septiembre
del corriente año, la vigencia de los contratos de locación de los
inmuebles individualizados en el artículo 9°, cuyo vencimiento haya
operado desde el 20 de marzo próximo pasado y la tenencia del inmueble
se encuentre en poder de la parte locataria, sus continuadores o
continuadoras -en los términos del artículo 1190 del Código Civil y
Comercial de la Nación-, sus sucesores o sucesoras por causa de muerte, o
de un sublocatario o una sublocataria, si hubiere; y para los contratos
cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de este año.
La
referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el
artículo 1218 del Código Civil y Comercial de la Nación.
La
parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento
pactado por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor
al autorizado en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas
opciones deberá notificarse en forma fehaciente a la parte locadora con
antelación suficiente que deberá ser, por lo menos, de QUINCE (15) días
de anticipación a la fecha de vencimiento pactada, si ello fuere
posible.
En
todos los casos, la extensión del plazo contractual implicará la
prórroga, por el mismo período, de las obligaciones de la parte fiadora.
ARTÍCULO
4°.- CONGELAMIENTO DE PRECIOS DE ALQUILERES: Dispónese, hasta el 30 de
septiembre del año en curso, el congelamiento del precio de las
locaciones de los contratos de locación de inmuebles contemplados en el
artículo 9°. Durante la vigencia de esta medida se deberá abonar el
precio de la locación correspondiente al mes de marzo del corriente año.
La
misma norma regirá para la cuota mensual que deba abonar la parte
locataria cuando las partes hayan acordado un precio total del contrato.
Las
demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la
parte locataria se regirán conforme lo acordado por las partes.
ARTÍCULO
5°.- SUBSISTENCIA DE FIANZA: No resultarán de aplicación, hasta el 30
de septiembre del año en curso o hasta que venza la prórroga opcional
prevista en el artículo 3° tercer párrafo, el artículo 1225 del Código
Civil y Comercial de la Nación ni las causales de extinción previstas en
los incisos b) y d) del artículo 1596 del Código Civil y Comercial de
la Nación.
ARTÍCULO
6°.- DEUDAS POR DIFERENCIA DE PRECIO: La diferencia que resultare entre
el monto pactado contractualmente y el que corresponda pagar por la
aplicación del artículo 4°, deberá será abonada por la parte locataria
en, al menos TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y
consecutivas, con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha
del vencimiento del canon locativo que contractualmente corresponda al
mes de octubre del corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas
vencerán en el mismo día de los meses consecutivos. Este procedimiento
para el pago en cuotas de las diferencias resultantes será de aplicación
aun cuando hubiere operado el vencimiento del contrato.
No
podrán aplicarse intereses moratorios, compensatorios ni punitorios, ni
ninguna otra penalidad prevista en el contrato, y las obligaciones de
la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total cancelación, sin
resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del
Código Civil y Comercial de la Nación.
Las
partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más
gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo
de este artículo.
ARTÍCULO
7°.- DEUDAS POR FALTA DE PAGO: Las deudas que pudieren generarse desde
la fecha de entrada en vigencia del presente decreto y hasta el 30 de
septiembre del año en curso, originadas en la falta de pago, en pagos
realizados fuera de los plazos contractuales pactados o en pagos
parciales, deberán abonarse en, al menos, TRES (3) cuotas y como máximo
SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas, con vencimiento, la primera
de ellas, en la misma fecha del vencimiento del canon locativo que
contractualmente correspondiere al mes de octubre del corriente año.
Podrán aplicarse intereses compensatorios, los que no podrán exceder la
tasa de interés para plazos fijos en pesos a TREINTA (30) días, que paga
el Banco de la Nación Argentina. No podrán aplicarse intereses
punitorios ni moratorios, ni ninguna otra penalidad, y las obligaciones
de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta la total cancelación,
sin resultar de aplicación los artículos 1225 y 1596 incisos b) y d) del
Código Civil y Comercial de la Nación.
Las
partes podrán pactar una forma de pago distinta que no podrá ser más
gravosa para la parte locataria que la establecida en el primer párrafo
de este artículo.
Durante
el período previsto en el primer párrafo del presente artículo no será
de aplicación el inciso c) del artículo 1219 del Código Civil y
Comercial de la Nación.
ARTÍCULO
8°.- BANCARIZACIÓN: La parte locadora, dentro de los VEINTE (20) días
de entrada en vigencia del presente decreto, deberá comunicar a la parte
locataria los datos necesarios para que esta pueda, si así lo quisiera,
realizar transferencias bancarias o depósitos por cajero automático
para efectuar los pagos a los que esté obligada.
ARTÍCULO
9°.- CONTRATOS ALCANZADOS: Las medidas dispuestas en el presente
decreto se aplicarán respecto de los siguientes contratos de locación:
1. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
2. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones, hoteles u otros alojamientos similares.
3. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
4. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y pequeñas producciones agropecuarias.
5.
De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de
Monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la
industria.
6. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
7.
De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas
(MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias,
destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
8.
De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas
Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y
ECONOMÍA SOCIAL (INAES).
ARTÍCULO
10.- EXCEPCIÓN - VULNERABILIDAD DEL LOCADOR: Quedan excluidos de lo
dispuesto en el artículo 4° del presente decreto los contratos de
locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato
de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo
familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales
extremos.
ARTÍCULO
11.- EXCLUSIÓN: Quedan excluidos del presente decreto los contratos de
arrendamiento y aparcería rural contemplados en la Ley Nº 13.246 con las
excepciones previstas en el artículo 9° inciso 4, y los contratos de
locación temporarios previstos en el artículo 1199 del Código Civil y
Comercial de la Nación.
ARTÍCULO
12.- MEDIACIÓN OBLIGATORIA: Suspéndese por el plazo de UN (1) año, a
partir de la entrada en vigencia del presente decreto, la aplicación del
artículo 6° de la Ley N° 26.589, para los procesos de ejecución y
desalojos regulados en este decreto.
Invítase
a las Provincias y a la CIUDAD AUTÓNOMA DE BUENOS AIRES a establecer la
mediación previa y obligatoria, en forma gratuita o a muy bajo costo,
para controversias vinculadas con la aplicación del presente decreto.
ARTÍCULO 13.- Facúltase al PODER EJECUTIVO NACIONAL a prorrogar los plazos previstos en el presente decreto.
ARTÍCULO 14.- El presente decreto es de orden público.
ARTÍCULO 15.- La presente medida entrará en vigencia a partir de su publicación en el BOLETÍN OFICIAL.
ARTÍCULO 16.- Dése cuenta a la Comisión Bicameral Permanente del HONORABLE CONGRESO DE LA NACIÓN.
ARTÍCULO
17.- Comuníquese, publíquese, dése a la DIRECCIÓN NACIONAL DEL REGISTRO
OFICIAL y archívese. FERNÁNDEZ - Santiago Andrés Cafiero - Eduardo
Enrique de Pedro - Felipe Carlos Solá - Agustin Oscar Rossi - Martín
Guzmán - Matías Sebastián Kulfas - Luis Eugenio Basterra - Mario Andrés
Meoni - Gabriel Nicolás Katopodis - Marcela Miriam Losardo - Sabina
Andrea Frederic - Ginés Mario González García - Daniel Fernando Arroyo -
Elizabeth Gómez Alcorta - Nicolás A. Trotta - Roberto Carlos Salvarezza
- Tristán Bauer - Claudio Omar Moroni - Juan Cabandie - Matías Lammens -
María Eugenia Bielsa
e. 29/03/2020 N° 16159/20 v. 29/03/2020
Fecha de publicación 29/03/2020
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