MODIFICACIONES IMPUESTAS POR EL DNU 70 DEL AÑO 2023 A LA LEY DE ALQUILERES





Compraventasanjuan y SIMI S.R.L. te invita a conocer los principales puntos (no todos) de la nueva legislación, producto de la entrada en vigencia del DNU 70/2023:

1) Plazo de Contratos: Ahora, el plazo de los contratos de alquiler de viviendas es acordado por las partes sin un mínimo legal. Si no se especifica el plazo en el contrato, será de dos años, en lugar de tres.

2) Ajuste del Valor de Alquileres: Las partes pueden pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres utilizando cualquier índice, público o privado, en la misma moneda del contrato. Esto elimina la obligación de usar el Índice de Contratos de Locación (ICL) o el índice Casa Propia.

3) Periodicidad de Ajustes: Se otorga libertad para determinar cada cuánto tiempo se actualizará el contrato, eliminando el mínimo semestral previo.

4) Moneda del Contrato: Los contratos pueden realizarse en pesos o en moneda extranjera, y el inquilino no puede exigir el pago en una moneda diferente a la acordada.

5) Intervención Judicial Limitada: Los jueces no pueden modificar la forma de pago, la moneda pactada ni las estipulaciones de los contratos, salvo a pedido de una de las partes y cuando lo autoriza la ley.

6) Fianzas y Depósitos en Garantía: Las partes determinan libremente las cantidades y moneda de las fianzas o depósitos en garantía, así como su devolución.

7) Periodicidad de Pagos: Se mantiene la libertad para pactar la periodicidad del pago, con la restricción de que no sea inferior a mensual.

8) Rescisión del contrato: El inquilino puede rescindir el contrato en cualquier momento, abonando el 10% del saldo del canon locativo futuro, o si el propietario no mantiene la unidad en condiciones aptas. El propietario también puede hacerlo, pero el DNU no establece costos para ese caso. Deberá acordarse en cada contrato.

9) No Inscripción en AFIP: Ya no es necesario inscribir los contratos de alquiler en la Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP).

10) Mayor Autonomía y Flexibilidad: En general, el DNU otorga una mayor autonomía y flexibilidad en la negociación y formulación de contratos de alquiler, permitiendo acuerdos más personalizados y adaptados a las necesidades de propietarios e inquilinos.

ES IMPORTANTE CONTEMPLAR QUE "LO QUE ABUNDA NO DAÑA" Y "LO QUE NO ESTÁ PROHIBIDO, ESTÁ PERMITIDO... MIENTRAS NO SE MODIFIQUEN NORMAS DE ORDEN PÚBLICO (PROHIBIDO) SE PUEDE PACTAR TODO LO QUE SEA EN BENEFICIO DE AMBAS PARTES


TEXTUAL DEL DNU, con agregados de interpretaciones y los textos derogados para una mejor interpretación:


TÍTULO X- JUSTICIA

ARTÍCULO 249: Derógase la Ley número 27551.

Capítulo I - Código Civil y Comercial de la Nación (Ley número 26994).


ARTÍCULO 250: Sustitúyese el artículo 765 del Código Civil por el siguiente: “ARTÍCULO 765: Concepto. La obligación es de dar dinero si el deudor debe cierta cantidad de moneda, determinada o determinable, al momento de constitución de la obligación, sea o no de curso legal en el país. El deudor solo se libera si entrega las cantidades comprometidas en la moneda pactada. Los jueces no pueden modificar la forma de pago o la moneda pactada por las partes.”


ARTÍCULO 251: Sustitúyese el artículo 766 del Código Civil por el siguiente: “ARTÍCULO 766: Obligación del deudor. El deudor debe entregar la cantidad correspondiente de la especie designada, tanto si la moneda tiene curso legal en la República como si no lo tiene.”


ARTÍCULO 252: Sustitúyese el artículo 958 del Código Civil por el siguiente: “ARTÍCULO 958: Libertad de contratación. Las partes son libres para celebrar un contrato y determinar su contenido, dentro de los límites impuestos por la ley o el orden público. Las normas legales siempre son de aplicación supletoria a la voluntad de las partes expresada en el contrato, aunque la ley no lo determine en forma expresa para un tipo contractual determinado, salvo que la norma sea expresamente imperativa, y siempre con interpretación restrictiva.”


ARTÍCULO 253: Sustitúyese el artículo 960 del Código Civil por el siguiente: “ARTÍCULO 960: Facultades de los jueces. Los jueces no tienen facultades para modificar las estipulaciones de

los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley.”


ARTÍCULO 254: Sustitúyese el artículo 989 del Código Civil por el siguiente: “ARTÍCULO 989: Control judicial de las cláusulas abusivas. La aprobación administrativa de las cláusulas generales no obsta a su control judicial.”


ARTÍCULO 255: Sustitúyese el artículo 1196 del Código Civil por el siguiente: “ARTÍCULO 1196: Fianza, garantía y periodicidad del pago. Las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Las partes pactaran libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.”


ARTÍCULO 256: Sustitúyese el artículo 1198 del Código Civil por el siguiente: “ARTÍCULO 1198: Plazo de la locación de inmueble. El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido. En caso que no se haya establecido plazo, en los casos de locación temporal, se estará al que establezcan los usos y costumbres del lugar donde se asiente el inmueble locado, en los contratos de locación con destino a vivienda permanente, con o sin muebles, será de dos años y para los restantes destinos será de tres años.”


ARTÍCULO 257: Sustitúyese el artículo 1199 del Código Civil por el siguiente: “ARTÍCULO 1199: Moneda de pago y actualización. Los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o en moneda extranjera, al libre arbitrio de las partes. El locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato. Las partes podrán pactar el ajuste del valor de los alquileres. Será válido el uso de cualquier índice pactado por las partes, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. Si el índice elegido dejara de publicarse durante la vigencia del contrato, se utilizará un índice oficial de características similares que publique el Instituto Nacional de Estadística y Censos si el precio estuviera fijado en moneda nacional, o el que cumpla las mismas funciones en el país que emita la moneda de pago pactada. No será de aplicación a los contratos incluidos en este Capítulo el artículo 10 de la Ley número 23.928.” (ARTICULO 10 de la Ley de Convertibilidad del Austral Ley 23.928: Mantiénense derogadas, con efecto a partir del 1 de abril de 1991, todas las normas legales o reglamentarias que establecen o autorizan la indexación por precios, actualización monetaria, variación de costos o cualquier otra forma de repotenciación de las deudas, impuestos, precios o tarifas de los bienes, obras o servicios. Esta derogación se aplicará aun a los efectos de las relaciones y situaciones jurídicas existentes, no pudiendo aplicarse ni esgrimirse ninguna cláusula legal, reglamentaria, contractual o convencional —inclusive convenios colectivos de trabajo— de fecha anterior, como causa de ajuste en las sumas de pesos que corresponda pagar.

La indicada derogación no comprende a los estados contables, respecto de los cuales continuará siendo de aplicación lo dispuesto en el artículo 62 in fine de la Ley General de Sociedades 19.550 (t.o. 1984) y sus modificatorias.)


ARTÍCULO 258: Derógase el artículo 1202 del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley número 26.994 y sus modificatorias. El derogado artículo 1202 del Código Civil decía: “Pagar mejoras. El locador debe pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto que sea por destrucción de la cosa”.


ARTÍCULO 259: Deróganse los artículos 1204 y 1204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley número 26.994 y sus modificatorias. Los derogados artículo 1204 y 1204 bis del Código Civil decían: ARTÍCULO 1204.- Pérdida de luminosidad del inmueble. La pérdida de luminosidad del inmueble urbano por construcciones en las fincas vecinas, no autoriza al locatario a solicitar la reducción del precio ni a resolver el contrato, excepto que medie dolo del locador.

ART. 1204 BIS. COMPENSACIÓN: Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho por el locatario con cánones locativos, previa notificación fehaciente del locador del detalle de los mismos.


ARTÍCULO 260: Incorpórase como inciso d) del artículo 1219 al Código Civil, el siguiente:

d) por cualquier causa fijada en el contrato.

El ARTÍCULO 1219 ahora reza: Resolución imputable al locatario:

El locador puede resolver el contrato:

a) por cambio de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205;

b) por falta de conservación de la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces;

c) por falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos períodos consecutivos.

d) por cualquier causa fijada en el contrato.


ARTÍCULO 261: Sustitúyese el artículo 1220 del Código Civil por el siguiente: “ARTÍCULO 1220: Resolución imputable al locador. El locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:

a) la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce convenido, salvo cuando el daño haya sido ocasionado directa o indirectamente por el locatario;

b) la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios.”

ACLARACIÓN: (La garantía por vicios ocultos o redhibitorios protege al adquirente al título oneroso, permitiéndole devolver la cosa al enajenante si presenta vicios que la hacen impropia para su destino o exigir una disminución en el precio (acción quanti minoris)).


ARTÍCULO 262: Sustitúyese el artículo 1221 del Código Civil por el siguiente: “ARTÍCULO 1221: Resolución anticipada. El locatario podrá, en cualquier momento, resolver la contratación abonando el equivalente al diez por ciento del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de la notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato.”


ARTÍCULO 263: Derógase el artículo 1221 bis del Código Civil y Comercial de la Nación aprobado por la Ley número 26.994 y sus modificatorias. El derogado artículo decía:“En los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación.


A TENER EN CUENTA:

“Antes de firmar, ambas partes deben revisar minuciosamente las condiciones del contrato. Tal vez con un abogado experto en temas inmobiliarios. Es crucial que los términos relacionados con el alquiler, pagos, duración y posibles penalizaciones estén claramente especificados”


Puntos a tener en cuenta:

La duración del contrato y si permite renovación.

Condiciones de cancelación anticipada.

Monto inicial del alquiler, condiciones de pago y ajustes.

Términos, fecha límite y cargos por pagos atrasados.

Plazo de Contratos: Ahora, el plazo de los contratos de alquiler de viviendas es acordado por las partes sin un mínimo legal. Si no se especifica el plazo en el contrato, será de dos años, en lugar de tres como era bajo la normativa derogada.

El plazo de las locaciones con cualquier destino será el que las partes hayan establecido, según el artículo 1198 del Código Civil y Comercial

Depósito en Garantía, lo puedo hacer en dólares o en euros, porque ahora se pueden hacer hasta en criptomonedas”.

Requisitos: se mantienen los siguientes para firmar un contrato; el inquilino en CABA no abona comisión inmobiliaria y en provincia bonaerense abona el 2% del valor del contrato. Mientras que el propietario abona lo siguiente: gastos por honorarios en CABA de 4,15% del total del contrato. Gastos por honorarios en Provincia: son el 2% de total del valor del contrato.

Se puedan presentar garantías de personas físicas como hasta la ley anterior. Si se cuentan con dos garantes con solvencia económica, sin necesidad de recurrir a un seguro de caución o garantía privada, no se incurre en gastos adicionales. Sin embargo, si se opta por un seguro de caución este costo para el inquilino equivale al 5% del valor del contrato.

Ajuste del Valor de Alquileres: Las partes pueden pactar libremente el ajuste del valor de los alquileres utilizando cualquier índice, público o privado, en la misma moneda del contrato.

Fianza, garantía y periodicidad del pago: por el artículo 1196 del Código Civil las partes pueden determinar libremente las cantidades y moneda entregadas en concepto de fianza o depósito en garantía, y la forma en que serán devueltas al finalizar la locación. Las partes pactarán libremente la periodicidad del pago, que no podrá ser inferior a mensual.

“Ahora se brinda libertad para establecer la frecuencia de actualización del contrato, eliminando el requisito mínimo semestral previo”,

Impuestos: Los impuestos que recaen sobre la vivienda (ABL, AGIP, impuesto inmobiliario) serán obligación de los inquilinos.

AFIP: Ya no será obligatorio registrar los contratos ante este organismo.

Expensas: por ahora las ordinarias serán siendo abonadas por los inquilinos mientras que las extraordinarias deberían ser pagadas por los propietarios. “Esto debe aclararse bien en el acuerdo para evitar problemas”


Quién debe pagar roturas

El DNU revoca el artículo de la anterior Ley de Alquileres que autorizaba al inquilino a deducir del alquiler el costo de las mejoras o reparaciones realizadas en la vivienda, lo cual ahora queda sujeto a las negociaciones entre las partes involucradas.


Asimismo, la nueva normativa establece que los jueces carecerán de la facultad para modificar los acuerdos pactados en el contrato. En otras palabras, si un inquilino tuviera la intención de presentar un reclamo judicial respecto a algún acuerdo estipulado en el contrato, se le prohibiría hacerlo.


Este tema quedó regulado bajo el Código Civil, el régimen de pago de las roturas o deterioros estaba distribuido entre las partes en un régimen que buscaba cierto equilibrio: el locador debía pagar todo lo que se rompiera en el inmueble, incluso por vicio propio de la cosa o por caso fortuito (inundación, terremoto, entre otros; artículos. 1201 y 1202) y el locatario las roturas ocasionadas por su culpa, de quienes vivieran en el inmueble o de visitantes ocasionales (artículos 1206 y 1207).


La Ley de Alquileres que entró en vigencia el 1º de julio de 2020 modificó el régimen, agravando las obligaciones del locador. La opinión jurídica mayoritaria era que las nuevas reglas eran imperativas (obligatorias) y el contrato no podía modificar el régimen de distribución de costos.


“El DNU eliminó el artículo 1202 y mantuvo los 1201, 1206 y 1207. La eliminación de ese artículo no traería demasiada consecuencia práctica. Sin embargo, el DNU reforzó especialmente la primacía de la voluntad sobre la mayoría de las disposiciones legales y, por lo tanto, puede sostenerse ahora que el artículo 1201, respecto del cual se afirmaba durante la vigencia de la ley 27.551 que era imperativo y no modificable por una cláusula del contrato, ahora quedó en un segundo plano y sus reglas sólo rigen si el contrato nada prevé al respecto”.


El contrato ahora tiene la libertad de establecer de manera autónoma quién asume el costo de eventuales averías o roturas. En el marco anterior, la responsabilidad recaía mayormente en el propietario, abarcando casi todas las situaciones de deterioro.

El artículo en cuestión no aborda el mantenimiento del estado general del inmueble ni de sus elementos, como artefactos y muebles propiedad del locador destinados al uso del inquilino.


La mayoría de los contratos prohíbe al inquilino realizar mejoras sin autorización escrita del propietario, algunas modificaciones se realizan sin previo aviso “este escenario se presenta, por ejemplo, cuando hay una falta de reparación en un departamento de propiedad horizontal, y el consorcio no actúa debido a la falta de fondos, perjudicando al inquilino. En tales casos, el inquilino puede invertir en resolver el problema, como adquirir un termo eléctrico para restablecer el suministro de agua caliente, generando costos que, deberían recaer en el propietario”.


Cuando el dueño puede culminar un contrato

Se presenta una diferencia con la legislación anterior: ahora, el propietario tiene la facultad de dar por concluido un contrato antes de su vencimiento. Según el artículo 1219 del Código Civil, el locador puede resolver el contrato por diversas razones, incluyendo cambio de destino o uso irregular, falta de conservación de la propiedad, abandono sin dejar un sustituto, o falta de pago acordado durante dos períodos consecutivos. Y el nuevo inciso d), que permite la terminación del contrato por cualquier causa establecida en el acuerdo. Esta adición brinda mayor libertad para determinar las causas por las cuales el propietario puede dar por finalizado el contrato. En virtud de este cambio y considerando el artículo 1077 del Código Civil, que elimina el plazo mínimo legal, ahora el contrato puede estipular que el locador puede rescindirlo en cualquier momento, incluso sin causa, marcando un contraste con la posibilidad anterior, que estaba limitada al inquilino y requería el pago de una multa por la rescisión anticipada del contrato”.


Cuándo puede el inquilino

La resolución anticipada del contrato de locación por parte del inquilino se regía anteriormente por dos situaciones específicas:


a) Si la propiedad alquilada era un inmueble y transcurrían seis meses de contrato, el inquilino podía dar por terminado el contrato. En caso de ejercer esta opción en el primer año, debía abonar al locador una indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler al desocupar el inmueble, y un mes si la opción se ejercitaba después de dicho plazo.


b) En los casos contemplados en el artículo 1199 [los alquileres podrán establecerse en moneda de curso legal o extranjera, al libre arbitrio de las partes; el locatario no podrá exigir que se le acepte el pago en una moneda diferente a la establecida en el contrato], el inquilino debía abonar al locador el equivalente a dos meses de alquiler.


“Sin embargo, la viabilidad de mantener esta cláusula es cuestionada, ya que los acuerdos de plazo deberían ser determinados de común acuerdo entre ambas partes. El DNU sugiere resolver la cuestión en función del plazo restante del contrato. La legislación de contratos establece que estos deben cumplirse, y la parte incumplidora podría estar obligada a compensar a la otra parte. El nuevo texto, según el artículo 1221, permite al locatario resolver el contrato en cualquier momento, abonando el 10% del saldo del canon locativo futuro, calculado desde la fecha de notificación de la rescisión hasta la fecha de finalización pactada en el contrato”.


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